5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的(de)需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停bù)央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度(dù)的(de)收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持(chí)续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停还小(xiǎo)幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出(chū)现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察(chá)国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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