近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平(píng)的(de)预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良