万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让(ràng)这个(gè)位于(yú)北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价(jià)款的商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大规模剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么，也(yě)没有很高(gāo)的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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