万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有(yǒ桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音u)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音是(shì)共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有人住的桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分(fēn)价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司(sī)成为(wèi)了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，又如(rú)何能独(dú)善其身(shēn)？

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