饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二(èr)线城(chéng)市二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易(yì)成本(běn)较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多(duō)中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将非必(bì)要(yào)的(de)收(shōu)费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些服(fú)务事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市(shì)场交易(yì)行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的(de)主题。“当下(xià)，推(tuī)进这(zhè)项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费及中介(jiè)交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二(èr)手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则(zé)实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目(mù)前(qián)北京(jīng)市执(zhí)行的(de)2014年(nián)更新(xīn)后(hòu)的中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的(de)规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味(wèi)着，当前北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收(shōu)取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对(duì)收费(fèi)标准进行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在(zài)经(jīng)营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目(mù)和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关部门依(yī)法查处不按规(guī)定明(míng)码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，但对市(shì)场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普(pǔ)遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如何(hé)具体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中的细(xì)则(zé)，还需要看各城(chéng)市(shì)落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机)目前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调(diào)整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易(yì)产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在(zài)二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能(néng)会利用(yòng)其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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