文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思ng>

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定(dìng)了(le)开发(fā)企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。