万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些(xiē)房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大(dà)规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融(ró泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏ng)创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安(ān)，总(zǒn泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏g)计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身(shēn)？

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