饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息(xī)等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)二手房交(jiāo)易占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来(lái)说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成(chéng)。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的(de)相关市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发(fā)的(de)《关于房(fáng)地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经纪(jì)服务，经(jīng)交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打(zī)标准，综合(hé)计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准、收费金额(é)，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门(mén)会(huì)同有关部门依法查处不(bù)按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实(俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打shí)行分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用(yòng)对(duì)市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领(lǐng)性文(wén)件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经(jīng)纪(jì)服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业(yè)的(de)专业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费(fèi)及税(shuì)费均由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承(chéng)担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司(sī)将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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