OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下(xià)跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收(shōu)跌(di50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润ē)6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人(rén)相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本(běn)上影响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级(jí)市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规(guī)避的(de)原(yuán)因(yīn)，最近(jìn)几个(gè)交易日场内(nèi)资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的(de)投资(zī)价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区(qū)、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利(lì)空下调(diào)至(zhì)得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方之一50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润(yī)，目(mù)前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明(míng)，市(shì)场信心(xīn)得到了一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常转化后，项目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告(gào)引起(qǐ)了市场各(gè)方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实(shí)始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技(jì)术等(děng)产业(yè)客户，租50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方。从意(yì)向储备转化为(wèi)实际(jì)租户(hù)需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽(suī)然(rán)收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了(le)我们(men)一些(xiē)空间，但(dàn)本(běn)着(zhe)对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次项目(mù)的(de)大租户退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活(huó)跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资(zī)源(yuán)调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平的(de)大平(píng)层(céng)，楼的(de)成新(xīn)度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态(tài)的(de)物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内(nèi)的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一(yī)家(jiā)，后续我(wǒ)们(men)在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目(mù)，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资产上市平台(tái)目标的(de)坚实(shí)后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化(huà)解当前突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和(hé)市场(chǎng)的(de)信(xìn)心。”

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