万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨债的(de)故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利(lì)保护(hù)问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既(jì)没(méi)有很大规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等大(dà)型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　sand可数吗还是不可数，thousand可数吗事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的(de)时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京sand可数吗还是不可数，thousand可数吗国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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